[머니 컨설팅]법인임대 소득세율, 개인의 절반 수준이지만 급여 받을때 추가 부담… 개인과 큰 차이 없어

동아일보
입력 2018년 4월 5일 03시 00분

코멘트: 개

좋아요: 개

코멘트: 개

임대사업, 법인-개인 장단점은?

Q. 건물 임대수익은 누구나 꿈꾸는 안정적인 노후 소득이다. 50대 중반의 이모 씨도 그동안 모은 돈과 은행 대출을 활용해 임대사업을 할 계획을 세우고 있다. 다만 임대사업을 법인으로 할지, 개인으로 할지 고민하고 있다. 법인 임대사업자는 개인 사업자에 비해 소득세를 절반 정도만 내면 되고 상속이나 증여 때도 세금 부담을 낮출 수 있다고 한다. 하지만 장점이 있으면 단점도 있는 법. 각각의 장단점이 궁금하다.

A. 임대사업을 개인으로 할 때와 법인으로 할 때 단계별로 적용되는 세금이 다르다. 이를 파악하지 않고 성급하게 한쪽을 선택하면 나중에 예상치 못한 부담에 직면할 수 있다.

우선 부동산을 구입할 때 취득세가 차이 난다. 법인 임대사업자는 개인과 달리 자본금에 대해 등록면허세를 내야 한다. 과밀억제권역으로 분류된 대도시에 법인을 설립한다면 취득세와 등록면허세를 추가로 내야 한다. 이미 개인 사업자로 운영하던 임대건물을 법인으로 전환한다면 취득세는 감면받을 수 있지만 감면분에 대해 20%의 농어촌특별세를 부담해야 한다.

개인 임대사업자는 과세표준이 5억 원을 초과하면 42%의 높은 소득세율이 적용된다. 이에 비해 법인 사업자는 과세표준이 2억 원 이상, 200억 원 이하 구간일 때 소득세율이 20%에 불과하다. 개인에 비해 소득세를 절반 정도만 낸다는 게 틀린 말이 아니다.

그러나 이는 법인 소득을 ‘남의 돈’처럼 내가 손대지 않을 때에만 맞는 말이다. 법인 소득을 배당금, 급여, 퇴직금 등의 형태로 배분받으면 추가로 소득세를 부담해야 한다. 이를 고려하면 개인 사업자와 비교해 소득세 부담에 큰 차이가 없을 수도 있다.

또 부동산을 처분할 때 개인은 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 보유 기간이 3년 이상이면 1년당 약 3%씩 공제율이 적용된다. 10년 이상 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제받을 수 있다. 하지만 법인이 부동산을 양도할 때는 이를 적용받지 못한다.

양도소득세를 매길 때 개인 사업자에겐 6∼42%의 누진세율이 적용된다. 1년 이내 단기 매매는 50%, 2년 이내는 40%를 적용한다. 이와 달리 법인 사업자는 법인세 10∼25%의 누진세율이 적용된다. 하지만 배당받을 때 6∼42%로 부담하는 소득세까지 고려하면 개인 사업자보다 세율이 무조건 낮다고 볼 수는 없다. 법인 사업자가 부동산을 직접 양도하지 않고 주식을 양도하는 방법을 선택할 수도 있는데 이때도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

마지막으로 법인 사업자만 활용할 수 있는 차등 배당을 고려해야 한다. 주주가 본인 몫의 배당을 포기하고 다른 주주에게 배당금을 몰아줄 수도 있다. 이러면 증여의 성격이 있지만 배당 소득세만 내면 일정 한도 내에서 증여세를 물리지 않는다. 증여세 부담 없이 자녀에게 자산을 증여하는 효과를 얻을 수 있다는 얘기다.

이호용 국민은행 WM 스타자문단 세무사·국제공인재무설계사

#법인임대 #소득세율 #재테크 #임대사업 #건물