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[머니 컨설팅]노후 위해 수도권 아파트 3채 보유, 장기임대 등록하면 세금 부담 뚝
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[머니 컨설팅]노후 위해 수도권 아파트 3채 보유, 장기임대 등록하면 세금 부담 뚝

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장입력 2019-04-02 03:00수정 2019-04-02 03:00
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신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장
A 씨(45)는 최근 세금 걱정 때문에 잠을 설친다. 그는 노후에 주택 임대사업을 하려는 계획을 갖고 있다. A 씨는 현재 경기 성남시 아파트에 거주하고 있고 서울 노원구와 강서구에 있는 소형 아파트를 몇 년 전 구입했다. <표 참조>

이 중 한 채는 10년 후 팔아 딸의 결혼자금에 보탤 계획도 있다. 그런데 작년 4월 이후 양도소득세 중과가 시행돼 10년 후 집을 팔았을 때 세금이 많이 나올 것 같다. 특히 올해 공동주택 공시가격이 인상되면서 보유 주택의 공시가격 합계가 6억 원을 넘어섰다. 그 결과 종합부동산세 납부 대상이 됐다.

이런 A 씨의 걱정을 덜어줄 수 있는 방법이 있다. 주택임대사업자로 전환하고 본인 거주 주택이 아닌 서울 노원구와 강서구의 아파트를 장기임대주택으로 등록하는 것이다. 이렇게 하면 양도소득세와 보유세(재산세, 종합부동산세), 임대소득세 부담을 크게 줄일 수 있다.

우선 양도소득세 부담을 낮출 수 있다. 두 아파트 모두 전용면적이 85m² 이하이고 공시가격이 6억 원 이하여서 8년 후 매각 시 장기보유특별공제를 70%까지 받을 수 있다. 9·13대책 이전에 구입한 아파트라면 양도소득세 중과세가 배제되는데, 9·13대책 이후에 구입한 조정대상지역 내 아파트라면 중과세가 적용된다. 따라서 중과세가 배제되는 노원구 아파트를 파는 것이 절세 측면에서 조금 더 유리하지만 만약 팔지 않고 보유할 계획이라면 장기임대주택으로 등록해 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용받는 것이 세 부담을 가장 덜 수 있는 방법이다.

그리고 보유세 부담도 줄어든다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 재산세는 전용면적 60m² 이하일 경우 75% 감면, 40m² 이하일 경우 100% 면제된다. 따라서 A 씨가 가지고 있는 노원구 아파트의 재산세는 75% 감면되고 강서구 아파트의 재산세는 100% 면제된다.

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종합부동산세는 임대 개시 시점의 아파트 공시가격이 수도권 기준 6억 원(지방은 3억 원)을 넘지 않으면 과세 대상에서 제외된다. 그러나 9·13대책 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세가 합산 과세된다. 따라서 A 씨가 9·13대책 이전에 취득한 노원구의 아파트는 종합부동산세가 합산 배제되지만, 강서구의 아파트는 합산 과세된다. 그러나 합산 과세되는 강서구 아파트와 본인이 거주하고 있는 성남시 아파트의 공시가격 합계가 6억 원 이하이기 때문에 결국 A 씨는 종합부동산세를 납부할 필요가 없게 된다.

끝으로 임대소득세도 줄일 수 있다. 올해부터는 임대소득이 연 2000만 원 이하라도 소득세를 납부해야 한다. 그런데 장기임대주택으로 등록하게 되면 경비율 60%(미등록 시 50%), 분리과세 시 기본공제 400만 원(미등록 시 200만 원)이 적용된다. 소득세 감면도 75%까지 가능해 장기임대주택으로 등록하면 임대소득세를 아낄 수 있다.

주택임대사업자 제도는 전월세로 거주하는 세입자의 안정적인 주거를 지원하기 위해 도입됐다. 따라서 집주인은 세금 혜택을 받는 대신에 공익을 위해 어느 정도의 제약을 감수해야 한다. 의무임대 기간 내 주택을 매각하거나 임대주택에 본인이 거주하는 등 정상적으로 임대를 놓지 않는 경우, 그리고 연 5% 이상 임대료를 올리는 경우라면 과태료를 부과받거나 세금혜택 대상에서 제외돼 예상하지 못한 비용이 발생하게 된다.


신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장
#부동산#아파트#다주택자#세금

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