[Home&Dream]경매, 감정가 맹신말고 부대비용까지 미리 계산해 두세요

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  • 입력 2011년 7월 14일 03시 00분


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“시세보다 싼 값에 내집마련” 아파트 경매 인기
법원경매 효과적으로 참여하는 방법 찾아야


《서울 성북구에 사는 직장인 K 씨는 최근 지인에게서 법원경매를 통해 아파트를 싼값에 구할 수 있다는 이야기를 들었다. 대법원 법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)와 경매정보업체 홈페이지를 확인하던 중 K 씨는 서울 노원구 공릉동 우성아파트 전용면적 59m²짜리 1채를 발견했다. 감정가 2억5000만 원짜리 아파트가 2회 유찰돼 64% 낮아진 1억6000만 원부터 경매에 들어가는 것. 서울 강남권이 직장인 K 씨는 가격과 위치 모두 마음에 들어 이 아파트 경매에 참여 할 예정이다.》
부동산 경매가 내 집 마련을 위한 하나의 수단으로 주목받고 있다. 무엇보다 시세보다 싼 값에 집을 살 수 있기 때문이다. 13일 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 6월 말 서울의 아파트와 주상복합아파트의 낙찰가율은 81.7%이며 수도권은 80.4%. 현재 경매를 이용하면 서울에서는 감정가보다 약 18%, 수도권에서는 20%가량 싼 값에 집을 구할 수 있다는 의미다. 여기에 유찰이 반복될수록 가격이 떨어진다는 점도 부동산 경매가 주목받는 이유다. 경매가 1회 유찰되면 감정가 대비 80%, 2회 유찰시 64%, 3회 유찰시 반값인 51%부터 경매가 시작되는데 멀쩡한 아파트라도 보통 1회 정도는 유찰된다.

따라서 법원경매도 제대로 알아야만 효과적인 투자를 할 수 있다. 그런데 일반인들은 보통 절차가 복잡하고 용어가 어렵다는 생각에 주저하는 게 일반적이다.

하지만 전문가들은 절차가 생각만큼 복잡하지는 않으며 관련 서류를 꼼꼼히 챙기고 권리분석만 잘하면 부동산 경매가 결코 두려운 것이 아니라고 입을 모은다. 법원경매전문업체 지지옥션의 도움을 받아 일반인이 법원경매를 할 때 주의할 점 10가지를 정리했다.

① 감정가라도 맹신은 금물이다=누가 감정했느냐, 언제 감정했느냐에 따라 감정가가 시세보다 높은 경우도 있다. 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 볼 수 있다. 법원경매는 최소한 시세보다 20∼30% 싸게 낙찰 받겠다는 각오로 덤벼야 한다.

② 권리관계 분석은 철저히 하라=여러 번 유찰된 물건 중에는 저렴하긴 하지만 권리관계가 복잡한 것이 있다. 낙찰 후 세입자에게 임차금액을 물어줄 가능성도 있으니 낙찰자가 부담할 부분이 있는지 확인해야 한다.

③ 입주 시기는 넉넉하게 잡자=경매가 법원의 경매 절차에 따라 이뤄지지만 임차인 등 이해관계인이 이의신청을 하면 입주가 미뤄질 수 있다.

④ 낙찰 후 부대비용 감안하라=취득 시 명도(임차인 집 비우기)가 제대로 안 되면 강제집행 비용이 들 수 있고, 임차인이 있으면 이사비도 줘야 한다. 낙찰가 이외의 비용이 발생할 수 있음을 계산해야 한다.

⑤ 눈으로 직접 현장을 확인하라=물건 위치나 상태 등을 확인하지 않고 응찰했다가 후회하는 낙찰자가 많다. 공인중개사 등 사정에 밝은 전문가와 함께 현장 확인을 해야 한다.

⑥ 구체적인 자금 조달 계획을 세워라=경매는 입찰 당일 보증금으로 최저매각가의 10%, 재경매물건은 20%를 내야 한다. 또한 매각허가결정 확정 후 약 한 달 이내에 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 포기하는 사례도 있다. 잔금 납부를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 몰수된다.

⑦ 입찰장에서는 사소한 실수를 주의해라=입찰 서류를 잘못 쓰는 일, 입찰보증금 부족, 대리인이 응찰 시 낙찰인 인감증명서 미첨부 등의 사유가 있을 때는 입찰자격이 취소된다. 금액을 잘못 써내는 경우도 있다. 준비물을 철저히 챙기고 서류의 기재 사항은 제출 전 다시 점검해 실수를 없앤다.

⑧ 세입자 대위변제를 조심하자=대위변제란 채무자를 대신해 빚을 갚는 것이다. 즉 낙찰을 받더라도 그 집에 살고 있는 세입자의 기존 임대차 계약을 유지하고 전세보증금도 인수해야 한다. 이런 경우가 발생하지는 않는지 따져봐야 한다.

⑨ 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라=입찰장에 모인 사람들을 보고 경쟁률이 높아질까 걱정해 충동적으로 입찰 금액을 높여 쓰는 일이 있다. 이런 분위기에 편승해 가격을 높이지 말고 자신이 생각한 금액을 소신껏 써야 손해를 보지 않는다. ⑩ 변경, 연기 잦은 물건은 주의하라=변경, 연기가 잦은 경매물건은 채무자가 돈을 갚으려고 노력 중인 경우가 많다. 이런 물건은 낙찰 직전 채무자가 돈을 갚아 경매가 취소될 수 있음을 고려할 필요가 있다.   

▼부동산 회복기? 경매물건 10년새 최저▼

올해 법원경매에 나온 부동산 물건이 최근 10년 사이 최저치로 떨어졌다. 국내 부동산시장이 글로벌 금융위기의 충격에서 벗어나 회복기에 본격 진입한 것 아니냐는 분석이 나오고 있다.

11일 부동산경매업체 지지옥션에 따르면 2001년 1월부터 올해 6월 말까지 법원경매에 나온 부동산물건을 분석한 결과, 올 상반기에 경매된 아파트는 1만9626건, 월평균 3271건으로 집계됐다. 2001년 1월부터 2010년 말까지 경매에 부쳐진 아파트 월평균 물량이 모두 4000건을 훌쩍 넘은 점을 고려하면 크게 줄어든 것. 특히 금융위기로 인한 시장의 충격이 가장 컸던 2009년(5918건)과 비교하면 올해 아파트 경매물건은 55% 수준으로 절반을 조금 웃돌았다.

경기에 가장 민감하게 반응하는 상가나 시장 등 상업시설 경매 물건도 올해에는 월평균 3136건으로 최근 10년 사이 가장 적었고, 2009년(4240건)과 비교하면 25% 정도 줄었다. 공장시설도 345건으로 2007년(325건), 2008년(305건)을 제외하고는 최근 10년 사이 가장 적은 물량이 법원경매에 나왔다. 이 밖에 평창 겨울올림픽 효과를 기대하고 강원도 일대에 지었던 숙박시설이 연이은 유치 실패 이후 경매시장으로 쏟아져 나오면서 물량이 늘어난 것을 제외하면 나머지 △업무시설 △상업시설 △목욕시설 △토지 등의 경매물건이 모두 올해 최저 수준에 머물렀다.

남승표 지지옥션 선임연구원은 “글로벌 금융위기 이후 한국 경제가 다른 나라에 비해 빠르게 회복된 가운데 저금리 기조가 이어지면서 채무자가 버틸 여력이 생긴 것으로 보인다”며 “부산 등 지방 아파트 청약경쟁률이 상승하고 있는 점 등을 고려할 때 ‘극단적인 상황’은 벗어난 것으로 분석된다”고 말했다.

한편 최근 1년간 나온 경매물건을 공동주택, 단독주택 등 11개 유형으로 나눠 지역별 특성을 분석한 결과, 아파트 등 공동주택은 경기(33%) 서울(15%) 인천(9%) 등 수도권에 전국 전체 물량의 절반 이상이 몰려 있는 것으로 나타났다. 숙박시설은 온천 등 휴양지가 몰려 있는 강원, 경북이 각각 1, 2위를 차지했다. 사무실과 빌딩 등을 포함하는 업무시설은 전북이 전국 물량의 절반이나 됐다.

이건혁 기자 realist@donga.com   

▼“인터넷 입찰로 간단” 공매도 있다!▼

공매는 경매와 마찬가지로 시세보다 싸게 부동산을 살 수 있다는 게 큰 장점이다. 경매가 개인채무에 의해서 발생하는 물건을 법원이 매각하는 것이라면 공매는 체납에 따른 압류재산처럼 국가기관과 개인의 채무관계에서 나오는 물건을 한국자산관리공사가 공개경쟁입찰로 매각하는 것이다. 경매에 비해 일반인의 참여가 많지 않아 경쟁이 덜하고 낙찰가도 낮게 형성된다. 또 입찰 당일 본인이나 대리인이 법원에 직접 출석해야 하는 경매와 달리 인터넷을 통해 전자 입찰할 수 있어 편리하다.

전자입찰을 위해서는 우선 자산공사의 온비드 사이트(www.onbid.co.kr)에서 회원가입을 한 뒤 전자거래 범용 공인인증서를 발급받아야 한다. 공매 부동산에 대한 상세정보는 온비드 사이트에서 열람이 가능하다.

공매물건도 경매물건처럼 최초감정가를 기준으로 입찰에 부쳐 입찰자가 없으면 일정 비율(보통 10%씩)로 가격을 낮춰서 매각이 계속된다. 그러나 공매 물건이라고 시세보다 무조건 싼 것은 아니므로 해당 물건의 정보를 꼼꼼히 확인하는 게 좋다.

검색을 통해 원하는 물건을 정했으면 온라인을 통해 입찰서를 작성해 제출하고 입찰보증금(입찰가의 10%)을 입찰 마감시간 전까지 지정된 계좌에 납부하면 된다. 입찰금은 유찰시 별도 수수료나 이자 없이 자동으로 바뀐다.

한편 낙찰자는 ‘매각결정통지서’를 온비드를 통해 발급 받거나 다음 날 자산관리공사 조세정리부에서도 교부받을 수 있다. 매수 대금 납부기한은 낙찰가격이 1000만 원 이상인 경우 매각결정일로부터 60일, 낙찰가격이 1000만 원 미만인 경우는 7일이다.

공매에도 주의해야 할 점이 있다. 우선 법원경매는 법원 직원이 부동산 소재지를 직접 방문해 부동산의 관리상태와 점유자 이용현황 등을 조사한 ‘부동산현황조사보고서’를 입찰자에게 제공한다. 반면 공매는 별도의 조사보고서가 제공되지 않기 때문에 주택이나 상가 입찰 시에 낙찰자가 대항력 있는 임차인이 존재하는지를 직접 확인해야 한다.

법원경매는 이전 소유자나 채무자 등이 부동산을 제때 비워주지 않으면 법원에 물건을 넘겨달라는 ‘인도명령(강제집행)’을 신청할 수 있다. 하지만 공매는 명도합의가 원활히 되지 않으면 소송을 통해 부동산을 인수받아야 한다. 명도소송을 통해 부동산을 인수받으면 6개월 이상의 시간이 걸릴 수 있다.

구가인 기자 comedy9@donga.com




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