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[머니 컨설팅]1주택 장기보유자, 공동명의 변경 신중해야
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[머니 컨설팅]1주택 장기보유자, 공동명의 변경 신중해야

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 팀장입력 2018-11-13 03:00수정 2018-11-13 09:14
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부부간 증여 활용한 공동명의 변경

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 팀장
Q. 60대 남성 A 씨는 아파트 한 채를 10년 넘게 보유하고 있다. 현재는 A 씨 단독명의로 돼 있지만 공동명의로 변경하면 절세할 수 있다는 얘기를 들었다. 부부 간 증여를 활용해 공동명의로 변경하고 싶은데 세금 문제 외에 고려해야 할 점이 무엇인지 궁금하다.

A. 부부 중 한쪽 명의로 돼 있던 부동산을 공동명의로 바꾸면 누진구조로 된 여러 종류의 세금을 줄일 수 있다. 먼저 부동산을 매각할 때 양도소득세를 줄일 수 있다. 임대소득이 발생하는 부동산이라면 종합소득세도 줄어들 수 있다. 보유기간 동안 종합부동산세도 줄어든다. 생의 마지막 단계에서 자녀들이 부담할 상속세 부담도 줄여줄 수 있다.

하지만 가구 기준 1주택 보유자가 장기간 단독명의를 유지했다면 공동명의로 변경하는 데 신중해야 한다. 공동명의로 변경해 얻게 될 절세 효과보다 공동명의 변경 과정에서 발생하는 증여세나 취득세 부담이 더 커질 수 있기 때문이다.

가구를 기준으로 주택 한 채를 보유하고 있다면 양도세는 부담스럽지 않다. 1주택자는 양도가액 9억 원까지 공제받는다. 9억 원이 넘는 고가 주택이라도 9억 원을 초과하는 비율에 해당하는 양도 차익에 대해서만 과세된다. 또 1가구 1주택으로 비과세 요건을 만족한 고가 주택은 장기보유특별공제를 적용받아 10년 이상 보유했을 때 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

단독명의로 된 1주택을 증여를 통해 부부 공동명의로 변경하면 나중에 집을 팔 때 장기보유특별공제에서 불리해진다. 증여를 통해 공동명의자가 된 배우자의 보유기간은 증여가 이뤄진 시점부터 계산되기 때문이다.

A 씨가 10년 전 4억 원에 산 아파트가 현재 시가 10억 원(공시가격 7억 원)이라고 가정해보자. 이 아파트를 배우자에게 50% 증여한 뒤 2년 후 12억 원에 매각한다고 하자. A 씨가 증여 없이 단독명의를 유지한 채 1주택을 매각하는 경우 양도세는 499만 원 정도다. 반면 A 씨가 배우자에게 증여한 경우 A 씨의 양도세는 170만 원, 배우자의 양도세는 194만 원이다. 총액 364만 원으로 양도세는 다소 줄어든다. 부부 간 증여는 6억 원까지 공제되기 때문에 증여세는 발생하지 않는다. 하지만 배우자는 아파트를 증여받을 때 취득세 1400만 원을 내야 해 실제로 내는 세금은 훨씬 많아진다.

종합부동산세를 줄이기 위해 공동명의로 변경하는 것도 조심해야 한다. 증여를 통해 공동명의로 변경하면 종부세는 부부 개별적으로 과세된다. 하지만 단독명의로 보유할 때 누렸던 두 가지 세금 혜택이 없어진다. 첫째, 종부세 기준 금액이 9억 원에서 6억 원으로 하향 조정된다. 둘째, 공동명의로 변경하면 종부세 세액공제를 받을 수 없다.

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현행 종부세법은 가구 기준으로 주택 한 채를 단독명의로 보유했을 때에 한해 60세 이상 소유자에게 최대 30%의 세액공제 혜택을 준다. 5년 이상 보유하면 최대 40%까지 세액공제를 해준다. 연령 요건과 보유기간 요건을 만족하면 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있다. 종부세는 단독명의의 주택에 대해 소유자 연령이 많고 보유기간이 길면 세 부담이 줄어드는 구조다. 하지만 1주택이라도 공동명의로 변경하면 이런 혜택을 볼 수 없다.


원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 팀장
#공동명의#1주택

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