[머니 컨설팅]1주택 비과세요건 갈수록 ‘바늘구멍’

일시 2주택자 중과세 피하려면

이호용 KB국민은행 WM 스타자문단 세무사

Q. 김모 씨(59)는 오랫동안 서울에 1주택을 보유해 왔는데 2018년 10월 말 광교신도시에 주택을 취득해 일시적 2주택 상태다. 일반적으로 종전 주택을 3년 이내에만 팔면 양도세가 거의 없다고 들었다. 그런데 요즘 세법이 많이 바뀌어 어떻게 해야 절세를 할 수 있는지 알고 싶다. 김 씨는 서울 주택을 2002년쯤 6억 원에 취득했고 실제로는 1년밖에 거주하지 않았다. 현재 시세는 16억 원 정도다.

A. 기본적으로 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있는 조건은 주택 취득 후 2년 이상 보유만 하면 가능하다. 또 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 후 이사 등으로 새로운 주택을 취득해서 일시적 2주택자가 되는 경우에도 새로운 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

1주택 비과세를 적용받는 경우라 해도 양도금액이 9억 원을 초과하는 고가 주택이라면 양도 차익 중 양도금액이 9억 원을 초과하는 비율만큼은 세금을 내는 대상이 된다. 하지만 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있기 때문에 세금 부담은 현저히 낮아지게 된다.

하지만 2017년 8·2대책을 시작으로, 지난해 9·13대책 등으로 주택에 대한 양도소득세 부담이 계속 높아지는 방향으로 세법이 개정되어 왔다. 따라서 이제는 1가구 1주택자도 비과세 요건을 제대로 이해하지 못하면 세금 부담이 커질 수 있다.

먼저 2017년 8·2대책으로 인해 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 양도 시까지 2년을 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 실제 거주하지 않고 주민등록만 옮겨두는 편법을 사용하면 안 된다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 해당 사항이 없다.

여기에 지난해 9·13대책으로 몇 가지 제한이 더 생겼다. 첫째는 일시적 2주택자에 대한 유예 기간 축소다. 일반적인 종전 주택 처분 유예 기간은 3년이지만 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 추가로 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 종전 주택 처분 유예 기간이 2년으로 축소됐다.

둘째로 2020년 1월 1일 이후 양도하는 고가 주택은 장기보유공제를 최대 80% 적용받으려면 2년 이상 거주 요건을 갖춰야만 한다. 이 제한 요건은 주택의 취득 시기와 상관없이 적용되며, 2년 거주 요건을 갖추지 못하면 최대 30%의 공제율만 적용된다.

마지막으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 1주택 보유 기간을 주택을 취득할 때가 아니라 1주택이 된 시점부터 적용한다. 따라서 종전에는 다주택자도 주택을 처분해 1주택자가 되기만 하면 곧바로 양도해도 비과세 혜택을 받았지만, 앞으로는 1주택자가 된 이후 2년이 지나야 된다.

이러한 세법 개정으로 서울과 광교신도시에 주택을 보유해 일시적 2주택자가 된 김 씨는 종전 주택을 언제 양도하는지에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있다. 종전 주택을 2019년까지 양도하면 기본적으로 비과세가 적용되며 9억 원 초과 비율에 대해서만 과세되고, 장기보유공제 80%를 적용받을 수 있어 양도세는 1670만 원 정도 부담하면 된다.

새로운 주택 취득일부터 2년이 되는 2020년 10월까지 양도한다면, 9억 원 초과 비율에 대해서만 과세되지만, 2년 거주 요건을 충족하지 못했기 때문에 장기보유공제는 30%만 적용돼 양도세가 약 1억600만 원이 된다.

그리고 새로운 주택 취득 후 2년이 지난 2020년 11월 이후 양도하게 된다면 2주택자로서 비과세와 장기보유공제를 모두 적용받지 못하는 한편 세율 10%가 추가로 중과되므로 양도세 부담은 5억3200만 원이 된다.

1주택자도 이제 세금 문제에 대해 안심할 수 없다.

이호용 KB국민은행 WM 스타자문단 세무사